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房屋转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网的法律效力如何认定

来源:??作者:??时间:2019-04-11

房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。房屋转租应该事前征得出租人的同意。但是在未经同意的情况下承租人与次承租人签订的房屋亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网的效力如何呢?

《亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网法》第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网的追认,那么转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网,出租人解除该亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网的,转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网被撤销,自始无效。

《最高院关于处理房屋转让亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网或者认定转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网或认定该亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网无效,也视为其对转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网的效力进行追认,之后再向人民法院起诉请求解除亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网或认定亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网无效将得不到法院支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。

另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。

鉴于房屋转租的特殊性,梁法官建议广大市民在签订租赁亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网时注意:第一,事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。第二,房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。第三,转租亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁亚博体育竞技--任意三数字加yabo.com直达官网约定的期限内。

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